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第一章 城市綜合體行業(yè)概述
1.1 城市綜合體的界定
1.1.1 城市綜合體的定義
1.1.2 城市綜合體的特征
1.1.3 城市綜合體的類型
1.2 城市綜合體的功能
1.2.1 城市綜合體的普遍功能
1.2.2 城市綜合體的特殊功能
第二章 2022-2024年中國城市綜合體市場投資環(huán)境分析
2.1 宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境
2.1.1 全球經(jīng)濟(jì)貿(mào)易形勢
2.1.2 中國經(jīng)濟(jì)緩中企穩(wěn)
2.1.3 人民幣匯率的變動
2.2 市場需求環(huán)境
2.2.1 我國國民收入及消費(fèi)水平現(xiàn)狀
2.2.2 消費(fèi)升級對城市綜合體的需求
2.2.3 產(chǎn)業(yè)升級對城市綜合體的需求
2.3 中國城市化進(jìn)程
2.3.1 城市化催生城市綜合體
2.3.2 城市化對城市綜合體的訴求
2.3.3 我國城市化發(fā)展現(xiàn)狀
2.4 中國房地產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀
2.4.1 市場開發(fā)逐年增長
2.4.2 市場基本平穩(wěn)運(yùn)行
2.4.3 市場主要特征分析
第三章 2022-2024年中國城市綜合體投資市場現(xiàn)狀分析
3.1 2022-2024年我國商業(yè)地產(chǎn)市場投資形勢
3.1.1 投資價值低估
3.1.2 投資增速高于住宅
1.1.1 投資過熱已受關(guān)注
1.1.2 投資風(fēng)險不斷增加
3.2 2022-2024年我國城市綜合體市場投資形勢
3.2.1 越發(fā)受投資商青睞
3.2.2 成房企關(guān)注新熱點(diǎn)
3.2.3 總體投資開發(fā)特點(diǎn)
3.2.4 局部投資過熱顯現(xiàn)
3.3 2022-2024年我國城市綜合體市場開發(fā)狀況
3.3.1 存量市場分析
3.3.2 供應(yīng)量市場分析
3.3.3 市場態(tài)勢分析
3.3.4 開發(fā)商態(tài)勢分析
3.4 我國城市綜合體投資盈利模式分析
3.4.1 投資盈利模式綜述
3.4.2 企業(yè)普遍模式
3.4.3 龍頭企業(yè)模式
3.5 上市公司城市綜合體項(xiàng)目投資盈利模式分析
3.5.1 項(xiàng)目選擇與風(fēng)險控制
3.5.2 項(xiàng)目定位模型研究
3.5.3 產(chǎn)品創(chuàng)新與成本控制
3.5.4 資金收回與價值最大化
3.5.5 戰(zhàn)略聯(lián)盟與連鎖開發(fā)戰(zhàn)略
第四章 2022-2024年中國城市綜合體市場融資狀況分析
4.1 2022-2024年中國房地產(chǎn)融資現(xiàn)狀分析
4.1.1 房地產(chǎn)信貸規(guī)模巨大
4.1.2 房企股權(quán)融資快速增長
4.1.3 債券融資艱難推進(jìn)
4.1.4 房地產(chǎn)信托突出風(fēng)險監(jiān)控
4.1.5 房地產(chǎn)私募基金創(chuàng)出新高
4.2 我國商業(yè)地產(chǎn)融資模式解析
4.2.1 房地產(chǎn)信托
4.2.2 房地產(chǎn)抵押貸款證券化(MBS)
4.2.3 房地產(chǎn)基金
4.2.4 房地產(chǎn)信托投資基金(REITs)
4.3 我國城市綜合體項(xiàng)目融資方式分析
4.3.1 開發(fā)商的融資模式
4.3.2 上市公司短期融資方式
4.3.3 上市公司長期融資方式
4.4 我國城市綜合體融資的問題分析
4.4.1 融資渠道單一
4.4.2 受制于資金壓力
4.4.3 資金鏈緊張
4.4.4 亟待融資模式創(chuàng)新
第五章 城市綜合體投資價值分析模型的建立
5.1 商圈等級和規(guī)模決定價值
5.1.1 商圈理論
5.1.2 零售引力規(guī)律
5.1.3 商圈飽和度
5.1.4 商圈等級和規(guī)模決定物業(yè)價值
5.2 模型的基本假設(shè)
5.2.1 隱藏的前提條件
5.2.2 直接的前提條件
5.2.3 約束條件
5.3 模型的建立
5.3.1 銷售價值定位模型構(gòu)建
5.3.2 單一業(yè)態(tài)的價值區(qū)間
5.3.3 城市綜合體整體價值最佳規(guī)模及最佳區(qū)間的計(jì)算
5.4 城市綜合體投資價值綜合分析體系
5.4.1 指標(biāo)設(shè)計(jì)的原則
5.4.2 指標(biāo)體系的建立
5.4.3 評價模型的建立
5.5 城市綜合體項(xiàng)目案例投資價值分析
5.5.1 項(xiàng)目簡介
5.5.2 項(xiàng)目產(chǎn)品分析
5.5.3 項(xiàng)目區(qū)位分析
5.5.4 項(xiàng)目商圈分析
5.5.5 項(xiàng)目消費(fèi)能力分析
5.5.6 項(xiàng)目投資價值評價
第六章 中國城市綜合體市場投資機(jī)會及前景分析
6.1 城市綜合體的價值體系
6.1.1 區(qū)域價值
6.1.2 商業(yè)價值
6.1.3 銷售價值
6.1.4 經(jīng)營價值
6.1.5 資產(chǎn)價值
6.1.6 資本價值
6.2 城市綜合體市場的投資機(jī)遇
6.2.1 城市化發(fā)展方向
6.2.2 投資價值明顯
6.2.3 具備天然優(yōu)勢
6.2.4 市場需求旺盛
6.3 二三線城市綜合體投資機(jī)會分析
6.3.1 二三線城市投資機(jī)遇分析
6.3.2 三類城市綜合體潛力巨大
6.3.3 不同種類物業(yè)投資簡析
6.4 縣級城市綜合體的投資機(jī)會分析
6.4.1 商業(yè)升級的機(jī)遇
6.4.2 具有市場潛力和空間
6.4.3 區(qū)域經(jīng)濟(jì)作支撐
6.4.4 投資環(huán)境相對有利
6.4.5 政府開發(fā)意愿強(qiáng)烈
6.4.6 應(yīng)把握其商業(yè)機(jī)理
6.5 城市綜合體市場的投資前景
6.5.1 投資市場空間分析
6.5.2 一線城市投資前景分析
6.5.3 二三線城市投資前景分析
第七章 城市綜合體的投資風(fēng)險及規(guī)避分析
7.1 城市綜合體項(xiàng)目的主要風(fēng)險及規(guī)避
7.1.1 項(xiàng)目財務(wù)與金融風(fēng)險及規(guī)避
7.1.2 項(xiàng)目規(guī)劃業(yè)態(tài)設(shè)計(jì)風(fēng)險及規(guī)避
7.1.3 市場競爭風(fēng)險及規(guī)避
7.1.4 招商和運(yùn)營風(fēng)險及規(guī)避
7.1.5 系統(tǒng)風(fēng)險及規(guī)避
7.2 城市綜合體項(xiàng)目投資的法律風(fēng)險管理
7.2.1 政策風(fēng)險及其管理
7.2.2 資金風(fēng)險及其管理
7.2.3 施工風(fēng)險及其管理
7.2.4 營銷風(fēng)險及其管理
7.2.5 運(yùn)營風(fēng)險及其管理
7.3 城市綜合體運(yùn)營模式的風(fēng)險與規(guī)避
7.3.1 出售產(chǎn)權(quán)模式的風(fēng)險及規(guī)避
7.3.2 整體出租模式的風(fēng)險及規(guī)避
7.3.3 分零租賃模式的風(fēng)險及規(guī)避
7.3.4 混合模式的風(fēng)險及規(guī)避
第八章 城市綜合體的風(fēng)險控制分析
8.1 基礎(chǔ)理論概述
8.1.1 城市綜合體風(fēng)險控制的意義
8.1.2 研究內(nèi)容與方法
8.1.3 城市綜合體風(fēng)險控制的理論基礎(chǔ)
8.2 城市綜合體風(fēng)險識別方法分析
8.2.1 專家調(diào)查法
8.2.2 故障樹分析法
8.2.3 敏感性分析法
8.2.4 情景分析法
8.2.5 核對表法
8.2.6 主要依據(jù)
8.3 城市綜合體風(fēng)險評估方法分析
8.3.1 敏感性分析法
8.3.2 項(xiàng)目風(fēng)險概率估算方法
8.3.3 決策樹
8.3.4 專家決策法
8.3.5 層次分析法
8.3.6 對比及選擇
8.4 城市綜合體風(fēng)險防范分析
8.4.1 風(fēng)險防范分類
8.4.2 預(yù)防型風(fēng)險防范策略
8.4.3 非預(yù)防型風(fēng)險應(yīng)對策略
8.5 城市綜合體風(fēng)險監(jiān)控分析
8.5.1 風(fēng)險圖表示法
8.5.2 審核檢查法
8.5.3 偏差分析法
8.6 項(xiàng)目風(fēng)險控制案例分析
8.6.1 項(xiàng)目概況
8.6.2 項(xiàng)目風(fēng)險識別與分析
8.6.3 項(xiàng)目風(fēng)險控制的措施
第九章 中國城市綜合體市場政策背景分析
9.1 2022-2024年中國房地產(chǎn)市場政策分析
9.1.1 宏觀調(diào)控政策
9.1.2 開發(fā)及市場管理政策
9.1.3 土地政策
9.1.4 金融政策
9.2 重點(diǎn)政策對城市綜合體市場的影響分析
9.2.1 政策的總體影響形勢
9.2.2 調(diào)控政策的利好影響
9.2.3 調(diào)控政策的不利影響
9.2.4 信貸政策的影響分析
9.3 主要相關(guān)政策法規(guī)
9.3.1 《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》
9.3.2 《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》
9.3.3 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》
9.3.4 《中華人民共和國土地管理法》
城市綜合體是集寫字樓、購物中心、酒店、會展中心、文化娛樂中心、公寓和住宅等于一體的大型公共商業(yè)設(shè)施。隨著中國城市化進(jìn)程與經(jīng)濟(jì)的飛速發(fā)展,城市人口激增,商務(wù)活動頻繁,辦公地點(diǎn)聚集,城市綜合體應(yīng)運(yùn)而生,逐漸成為房地產(chǎn)開發(fā)重要模式之一。
目前商業(yè)綜合體仍處于擴(kuò)張狀態(tài)但增速逐年放緩。2022年,上榜百強(qiáng)企業(yè)共有在營購物中心2800多個,總建筑面積達(dá)28319萬平方米。截止2022年12月31日,全國購物中心存量項(xiàng)目達(dá)5685個,同比增長5.24%。2023年上半年,全國新開業(yè)購物中心項(xiàng)目約120個,第三季度(7—9月)全國開業(yè)購物中心項(xiàng)目超100個,預(yù)估2023年全年我國新開業(yè)購物中心項(xiàng)目將達(dá)400個左右。
2022年中國商業(yè)綜合體帶動的零售消費(fèi)市場規(guī)模已經(jīng)達(dá)到43.0萬億元。隨著近期中國各城市城市綜合體的相繼竣工,預(yù)計(jì)2023年城市商業(yè)綜合體帶動的零售消費(fèi)市場規(guī)模將突破48.8萬億元。未來,城市商業(yè)綜合體將繼續(xù)帶動中國零售消費(fèi)市場發(fā)展。
2023年中國居民與家人一起外出商圈的比例為30.2%,“親子經(jīng)濟(jì)”點(diǎn)亮多元消費(fèi);居民在商圈中通常選擇商業(yè)綜合體(43.6%);消費(fèi)者在商業(yè)綜合體的逗留時間通常是1-2小時(40.4%),以休閑活動為目的的出行達(dá)33.2%;超四成消費(fèi)者期望未來商業(yè)綜合體布局在城市副中心。
目前,商業(yè)地產(chǎn)供需兩端均表現(xiàn)趨弱,全國商業(yè)營業(yè)用房銷售面積、辦公樓銷售面積出現(xiàn)下降,重點(diǎn)城市主要商圈的租金也出現(xiàn)下跌,但中國超大規(guī)模市場優(yōu)勢依舊存在,亟待商業(yè)地產(chǎn)市場穩(wěn)步復(fù)蘇。夜間經(jīng)濟(jì)、地攤經(jīng)濟(jì)等新消費(fèi)場景將持續(xù)賦能“商業(yè)+”模式,助力商業(yè)綜合體特色業(yè)態(tài)發(fā)展。
中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國城市綜合體投資市場深度調(diào)研及風(fēng)險控制分析報告》共九章。首先介紹了城市綜合體的定義、特征等,接著分析了城市綜合體市場的宏觀投資環(huán)境,然后詳細(xì)分析了中國城市綜合體市場的投融資現(xiàn)狀,并闡釋了通過建立分析模型來判斷城市綜合體的投資價值。隨后,報告對城市綜合體市場的投資機(jī)會、投資前景、投資風(fēng)險及風(fēng)險規(guī)避與控制做了分析,最后介紹了中國城市綜合體市場發(fā)展的政策背景。
本研究報告數(shù)據(jù)主要來自于國家統(tǒng)計(jì)局、商務(wù)部、財政部、中投產(chǎn)業(yè)研究院、中投產(chǎn)業(yè)研究院市場調(diào)查中心、全國工商聯(lián)商業(yè)不動產(chǎn)專業(yè)委員會以及國內(nèi)外重點(diǎn)刊物等渠道,數(shù)據(jù)權(quán)威、詳實(shí)、豐富,同時通過專業(yè)的分析預(yù)測模型,對行業(yè)核心發(fā)展指標(biāo)進(jìn)行科學(xué)地預(yù)測。您或貴單位若想對城市綜合體投資市場有個系統(tǒng)深入的了解、或者想投資城市綜合體項(xiàng)目開發(fā),本報告將是您不可或缺的重要參考工具。